1. Dấu hiệu khởi sắc từ cuối 2025

Số liệu thống kê từ quý IV/2025 đã cho thấy những tín hiệu đảo chiều tích cực của thị trường, đặc biệt tại TP.HCM và Hà Nội:

• Tại TP.HCM: Nguồn cung căn hộ tăng đột biến gấp 5 lần so với quý trước, đạt hơn 3.300 sản phẩm. Khu Đông tiếp tục dẫn dắt thị trường (chiếm 85%). Đáng chú ý, phân khúc nhà thấp tầng ghi nhận kỷ lục mới với khoảng 4.500 sản phẩm, chủ yếu đến từ đại dự án tại Cần Giờ.

• Tại Hà Nội: Nguồn cung căn hộ mở bán trong năm 2025 đạt 24.500 sản phẩm (gấp 2,9 lần năm 2023), tiếp tục xu hướng dịch chuyển mạnh về các khu đô thị vệ tinh.

2. Ba động lực tạo nên "điểm rơi" 2026 - 2027

Theo bà Giang Huỳnh (Savills TP.HCM) và ông Đinh Minh Tuấn (Batdongsan.com.vn), năm 2026 không phải là năm tăng trưởng đại trà mà là giai đoạn phân hóa và đi vào chiều sâu dựa trên 3 trụ cột:

• Thẩm thấu chính sách: Năm 2026 là thời điểm các bộ luật quan trọng (Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh BĐS) đi vào vận hành trơn tru. Dù bảng giá đất mới có thể làm tăng chi phí đầu vào, nhưng về dài hạn sẽ tạo ra môi trường minh bạch, giúp khơi thông các dự án bị tắc nghẽn pháp lý trước đây.

• Sàng lọc về chất: Thị trường sẽ loại bỏ các dự án "bánh vẽ", đầu cơ. Dòng tiền sẽ chỉ chảy vào các sản phẩm phục vụ nhu cầu thực (căn hộ, nhà ở xã hội) và các dự án có pháp lý sạch, hạ tầng hoàn thiện.

• Hạ tầng dẫn dắt: Các dự án trọng điểm (Vành đai 3, 4, cao tốc) đi vào hoạt động sẽ là cú hích trực tiếp cho bất động sản vùng ven và các đô thị vệ tinh.

3. Chiến lược cho nhà đầu tư: "Ăn chắc mặc bền"

Thay vì tư duy lướt sóng kiếm lời nhanh như giai đoạn trước, các chuyên gia khuyến nghị nhà đầu tư năm 2026 nên tập trung vào chiến lược tích sản và dòng tiền.

• Phân khúc trụ cột: Chung cư phục vụ nhu cầu ở thực tại các đô thị lớn và vùng ven có kết nối tốt.

• Khu vực tiềm năng: Khu Đông TP.HCM (Thủ Thiêm) và các đô thị vệ tinh của Hà Nội.

• Lời khuyên: "Chỉ xuống tiền với sản phẩm pháp lý rõ ràng, có thể khai thác sử dụng ngay (cho thuê, kinh doanh) thay vì mua theo tin đồn quy hoạch tương lai xa."

Kết luận

Năm 2026 đánh dấu bước chuyển mình quan trọng từ "tạo nền" sang "tăng trưởng thực chất". Đây là cơ hội cho những nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn, biết lựa chọn những sản phẩm giá trị thật trong một thị trường ngày càng minh bạch và khắt khe hơn.