1. TOD: Lời giải cho bài toán siêu đô thị

Ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam nhận định, cả Hà Nội và TP.HCM đang đối mặt với những thách thức điển hình của các siêu đô thị châu Á như ùn tắc giao thông và thiếu hụt không gian xanh.

Trong bối cảnh đó, TOD (Transit Oriented Development) không chỉ là xu hướng mà là giải pháp cấp thiết. Đây là phương pháp quy hoạch lấy các đầu mối giao thông công cộng (như nhà ga Metro, điểm dừng xe buýt nhanh) làm hạt nhân trung tâm. Từ đó, phát triển các khu dân cư, thương mại, văn phòng trong bán kính đi bộ, giúp giảm sự phụ thuộc vào phương tiện cá nhân.

Theo quy hoạch tầm nhìn đến 2050:

• Hà Nội: Sẽ có 8 tuyến metro, 3 tuyến monorail và 8 tuyến BRT.

• TP.HCM: Dự kiến phát triển 8 tuyến metro, 1 tuyến tramway và 2 tuyến monorail.

2. "Cú hích" tăng giá từ hạ tầng đường sắt

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), bước sang năm 2026, các mô hình đô thị nén gắn liền với TOD được ưu tiên phát triển mạnh mẽ. Thực tế thị trường đã chứng minh sức hút của dòng sản phẩm này.

Dữ liệu từ JLL Việt Nam cho thấy sự chênh lệch giá trị rõ rệt:

• Tốc độ tăng giá: Các dự án bất động sản liền kề ga metro tăng trung bình 200-250 USD/m²/năm.

• So sánh: Tại TP.HCM, bất động sản cạnh metro tăng trưởng khoảng 8%/năm, gấp đôi mức trung bình 4% của toàn thị trường trong năm 2025.

• Tại Hà Nội: Các dự án gần metro ghi nhận mức tăng giá lên tới 19% (so với mức trung bình thị trường là 12%).

Hiện nay, các dự án nằm trong phạm vi 10 phút đi bộ từ nhà ga metro chiếm khoảng 14-16% nguồn cung BĐS thương mại và 4-9% nguồn cung nhà ở tại hai đầu tàu kinh tế.

3. Thách thức để phát triển bền vững

Mặc dù tiềm năng rất lớn, các chuyên gia cũng chỉ ra những hạn chế cần khắc phục để mô hình TOD thực sự hiệu quả tại Việt Nam:

• Cơ cấu sản phẩm: Hiện đang bị lệch pha về phân khúc cao cấp, trong khi nhà ở vừa túi tiền quanh các trục giao thông lại khan hiếm.

• Tính kết nối: Nhiều chủ đầu tư mới chỉ tập trung vào kết nối vật lý (xây đường đến ga) mà bỏ qua trải nghiệm người đi bộ và không gian xanh.

Theo PGS-TS-KTS. Nguyễn Vũ Phương (Học viện Cán bộ Xây dựng), để thành công, cần quy hoạch tích hợp chặt chẽ giữa giao thông và sử dụng đất. Quanh các nhà ga metro không chỉ có thương mại mà cần bố trí hài hòa cả nhà ở xã hội, ký túc xá sinh viên để phục vụ đa dạng đối tượng người dân sử dụng phương tiện công cộng.

Năm 2026 được xem là kỷ nguyên của bất động sản dòng chảy (flow-based real estate). Những dự án bám sát theo các tuyến Metro số 1 (TP.HCM) hay Nhổn - Ga Hà Nội không chỉ hưởng lợi từ sự thuận tiện giao thông mà còn đang thiết lập một mặt bằng giá trị mới, bền vững và khó bị thay thế.